浙江在全国出台首个省级层面推进城镇老旧小区自主更新的指导意见。

近日，《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》的出台引发热议。该意见从基本原则、组织实施、政策保障、工作要求等四个部分，提出政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行等原则，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。

据上海易居研究院统计，全国至少有5个城市已明确推进“原拆原建”模式，即北京、上海、广州、深圳和杭州。此类城市针对全市工作或具体项目形成了比较系统的文件，同时居民的参与度和支持力度也是非常大的，但真正落地的项目偏少。

为全国比较早、内容完整的版本

《指导意见》明确，住宅小区可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新实施主体，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请。申请经所在地地方政府审核通过后，业主自主更新委员会根据当地政策和条件，组织编制更新方案，包括建设方案、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并由业主共同作出实施决定。

资金来源方面，居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。同时，将更新过程中增加的住宅面积等，通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方面冲抵建设成本。此外还可通过使用业主公积金，政府减免或者免收部分配套设施费用等。

在此基础上，《指导意见》要求各地政府坚持因地制宜，强化各个流程优化和部门监管，尤其是施工方面、工程质量等方面的监管。

严跃进分析认为，浙江此次三部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》。该政策是全国比较早的、内容完整的版本，也标志着浙江在“自主更新”或“原拆原建”方面率先做了探索。

总结此次政策版本有两个重要特点：一是政策条款详细，覆盖实施对象、实施主题、更新方案、规划奖励、成本核算、财税支持等领域；二是谋求理念转变，即从“要我改”转向“我要改”，强调业主自治和自主创新。此类政策对于后续其他省市都有积极的借鉴意义。

改变过去单一主体模式

迄今，全国至少有5个城市已明确推进“原拆原建”模式。北京2020年《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》明确，改建项目参照经济适用房项目办理建设手续，原国有土地使用权需全部收回，以重新划拨的方式供给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记。

广州花都区出台《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，明确属于改造范围及对象的危旧房屋，经区政府同意，允许权属人（含权属单位）以拆除重建方式自行改造。

深圳2023年11月，深圳规自局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》。

杭州2024年1月，拱墅区明确推广浙工新村危旧房有机更新做法，用好“居民主体参与、资金总体平衡、小区整体提升、服务保障兜底”模式。同时，浙江省住房城乡建设工作会议明确，总结浙工新村等老旧小区改造的经验做法，开展城镇老旧小区自主更新试点

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，改变了过去单一主体模式，即要么政府主导、大包大揽，要么开发商主导、市场买单，而是居民自我驱动改造为主，政府政策激励+国企提供服务为辅。这可以讲是“第三条道路”或“多元化改造”的探索。另外，在财政紧约束和商品房市场告别高速增长的背景下，再加上更加强调宜居韧性城市打造，更强调片区承载力和公共服务供给约束等等，传统的单一主体模式难以为继。

有何模式差异及难点？

严跃进认为，此类模式和传统的拆迁异地安置、老旧小区改造等是有差异的。

一是出发点不同。拆迁异地安置是从棚户区或城中村改造的角度进行的，老旧小区改造是从不大拆大建的角度进行的，而原拆原建模式虽然类似动拆迁，但没有异地安置一说，所以是一种新的特殊的存量住房改造模式。

二是拆迁的资金来源是不同的。拆迁异地安置本质上是房企或地方政府先行投入资金进行，相关资金回笼是通过土地出让金收入进行的。而老旧小区改造强调政府补贴和业主自治的模式。对于原拆原建的模式，若没特殊性，应该是业主自筹自建的行为。三是小区的居住对象情况。其中拆迁安置会带来新的住户，这中间可能也有一些原住民。而老旧小区改造的住户不会变。对于原拆原建而言，业主也不会变。四是住房的形态是不一样的，其中拆迁异地安置和原拆原建下是新房，而老旧小区改造则是旧房。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也强调，城市更新的流程比较长，涉及的利益主体多，需要多个政府部门参与政策协调配合，民生属性、政策属性比较强，既需要加强全过程监管，还需要调动各方积极性。浙江此次老旧小区自主更新试点工作，既明确了实施主体（业主自主更新委员会或授权业主委员会），有明确的流程，比如方案编制，规划设计，资金筹措，产权处置，公共配套等过程中调动业主的积极性和主动性。

他建议政府要加强政策扶持，比如相关政府部门联合审查和验收，优化流程和技术标准，同时在资金来源，公共设施建设方面提供一些政策优惠。当然政府的一些规划指标也要在改造的过程中落地。比如民生设施，历史文化，建筑保护安全底线。但最重要的是调动居民的积极性，政府只是发挥一个辅助的作用。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲